Investissement immobilier

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L’investissement immobilier implique l’achat, la gestion et la vente ou la location de biens immobiliers à des fins lucratives. L’amélioration de biens immobiliers dans le cadre d’une stratégie d’investissement immobilier est généralement considérée comme une sous-spécialité de l’investissement immobilier appelée développement immobilier . Quelqu’un qui investit activement ou passivement dans l’immobilier s’appelle un entrepreneur immobilier ou un investisseur immobilier .

Histoire

Au cours des années 1980, les fonds d’investissement immobilier se sont de plus en plus impliqués dans l’immobilier international développé. Ce changement a conduit l’immobilier à devenir une classe d’actifs mondiale. Investir dans l’immobilier à l’étranger nécessite souvent une connaissance spécialisée du marché immobilier de ce pays. Alors que les investissements immobiliers internationaux devenaient de plus en plus courants au début du 21e siècle, la disponibilité et la qualité des informations concernant les marchés immobiliers internationaux ont augmenté. ^[1] L’immobilier est l’un des principaux domaines d’investissement en Chine, où l’on estime que 70 % de la richesse des ménages est investie dans l’immobilier. ^[2]

Aperçu

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Types d’investissements immobiliers

L’immobilier est divisé en plusieurs grandes catégories, y compris la propriété résidentielle, la propriété commerciale et la propriété industrielle. ^[3]

Évaluation

Les marchés immobiliers de la plupart des pays ne sont pas aussi organisés ou efficaces que les marchés d’autres instruments de placement plus liquides. Les propriétés individuelles sont uniques et ne sont pas directement interchangeables, ce qui rend l’évaluation des investissements moins certaine. Contrairement à d’autres investissements, l’immobilier est fixé à un endroit précis et tire une grande partie de sa valeur de cet endroit. Immobilier industriel Avec l’immobilier résidentiel, la sécurité perçue d’un quartier et le nombre de services ou de commodités à proximité peuvent augmenter la valeur d’une propriété. Pour cette raison, la situation économique et sociale d’un territoire est souvent un facteur majeur dans la détermination de la valeur de son patrimoine immobilier. ^[4]

L’estimation d’un bien est souvent l’étape préalable à un investissement immobilier. L’asymétrie de l’information est monnaie courante sur les marchés immobiliers, où une partie peut disposer d’informations plus précises concernant la valeur réelle de la propriété. Les investisseurs immobiliers utilisent généralement une variété de techniques d’ évaluation immobilière pour déterminer la valeur des propriétés avant l’achat. Cela comprend généralement la collecte de documents et d’informations sur la propriété, l’inspection de la propriété physique et sa comparaison avec la valeur marchande de propriétés similaires. ^[5] Une méthode courante d’évaluation d’un bien immobilier consiste à diviser son revenu net d’exploitation par son taux de capitalisation , ou taux CAP. ^[6]

De nombreuses associations nationales et internationales d’évaluation immobilière existent dans le but de normaliser l’évaluation des biens. Certains des plus grands d’ entre eux comprennent l ‘ Appraisal Institute , la Royal Institution of Chartered Surveyors et l ‘ International Valuation Standards Council . ^[5]

Les immeubles de placement sont souvent achetés auprès de diverses sources, y compris les listes de marchés, les agents ou courtiers immobiliers, les banques, les entités gouvernementales telles que Fannie Mae , les enchères publiques, les ventes par les propriétaires et les fiducies de placement immobilier .

Financement

Les actifs immobiliers sont généralement chers et les investisseurs ne paieront généralement pas la totalité du prix d’achat d’une propriété en espèces. Habituellement, une grande partie du prix d’achat sera financée à l’aide d’un instrument financier ou d’ une dette , comme un prêt hypothécaire garanti par la propriété elle-même. Le montant du prix d’achat financé par la dette est appelé effet de levier . Le montant financé par le capital propre de l’investisseur, par le biais d’espèces ou d’autres transferts d’actifs, est appelé fonds propres . Le rapport entre l’effet de levier et la valeur totale d’expertise (souvent appelé « LTV » ou prêt à la valeurpour une hypothèque conventionnelle) est une mesure mathématique du risque qu’un investisseur prend en utilisant l’effet de levier pour financer l’achat d’une propriété. Les investisseurs cherchent généralement à réduire leurs besoins en fonds propres et à augmenter leur effet de levier, afin de maximiser leur retour sur investissement . Les prêteurs et autres institutions financières ont généralement des exigences minimales en matière de fonds propres pour les investissements immobiliers qu’on leur demande de financer, généralement de l’ordre de 20 % de la valeur estimative. Les investisseurs à la recherche de faibles besoins en fonds propres peuvent explorer d’autres modalités de financement dans le cadre de l’achat d’une propriété (par exemple, financement du vendeur, subordination du vendeur, sources de capital-investissement, etc.)

Si la propriété nécessite des réparations importantes, les prêteurs traditionnels comme les banques ne prêtent souvent pas sur une propriété et l’investisseur peut être tenu d’emprunter à un prêteur privé en utilisant un prêt relais à court terme comme un prêt d’argent dur d’un Prêteur d’argent dur . Les prêts en argent dur sont généralement des prêts à court terme pour lesquels le prêteur facture un taux d’intérêt beaucoup plus élevé en raison de la nature plus risquée du prêt. Les prêts en argent dur ont généralement un ratio prêt-valeur beaucoup plus faible que les prêts hypothécaires conventionnels.

Certaines organisations d’investissement immobilier, telles que les fiducies de placement immobilier (REIT) et certains fonds de pension et Fonds spéculatifs , disposent de réserves de capital et de stratégies d’investissement suffisamment importantes pour permettre une participation à 100 % dans les propriétés qu’elles achètent. Cela minimise le risque lié à l’effet de levier, mais limite également le retour sur investissement potentiel.

En tirant parti de l’achat d’un immeuble de placement, les paiements périodiques requis pour assurer le service de la dette créent un flux de trésorerie négatif continu (et parfois important) à partir du moment de l’achat. C’est ce qu’on appelle parfois le coût de portage ou le « portage » de l’investissement. Pour réussir, les investisseurs immobiliers doivent gérer leurs flux de trésorerie pour créer suffisamment de revenus positifs de la propriété pour au moins compenser les frais de portage.

Avec la signature du JOBS Act en avril 2012 par le président Obama, les sollicitations d’investissements ont diminué. Une méthode plus récente de mobilisation de fonds propres en plus petits montants consiste à recourir au financement participatif immobilier qui peut regrouper des investisseurs accrédités et/ou non accrédités dans un véhicule à usage spécial pour tout ou partie des capitaux propres nécessaires à l’acquisition. Fundrise a été la première entreprise à financer un investissement immobilier aux États-Unis. ^{[7] [8]}

Sources de retour sur investissement

Les propriétés immobilières peuvent générer des revenus par un certain nombre de moyens, y compris le bénéfice d’exploitation net , les compensations d’abris fiscaux , l’ accumulation de capitaux propres et l’ appréciation du capital . Le résultat d’exploitation net est la somme de tous les bénéfices provenant des loyers et des autres sources de revenus ordinaires générés par une propriété, moins la somme des dépenses courantes, telles que l’entretien, les services publics, les frais, les taxes et autres dépenses. Le loyer est l’une des principales sources de revenus de l’investissement immobilier commercial. Les locataires paient une somme convenue aux propriétaires en échange de l’utilisation des biens immobiliers et peuvent également payer une partie des dépenses d’entretien ou d’exploitation de la propriété. ^[9]

Les compensations des abris fiscaux se produisent de l’une des trois manières suivantes : l’ amortissement (qui peut parfois être accéléré), les crédits d’impôt et les pertes reportées qui réduisent l’impôt à payer sur les revenus provenant d’autres sources pendant une période de 27,5 ans. Certains avantages de l’abri fiscal peuvent être transférables, selon les lois régissant l’assujettissement à l’impôt dans la juridiction où la propriété est située. Ceux-ci peuvent être vendus à d’autres contre un retour en espèces ou d’autres avantages.

L’accumulation de fonds propres est l’augmentation du ratio de fonds propres de l’investisseur à mesure que la partie des paiements du service de la dette consacrée au principal s’accumule au fil du temps. L’accumulation de fonds propres compte comme un flux de trésorerie positif provenant de l’actif lorsque le paiement du service de la dette est effectué à partir des revenus de la propriété, plutôt qu’à partir de sources de revenus indépendantes.

L’appréciation du capital est l’augmentation de la valeur marchande de l’actif au fil du temps, réalisée sous forme de flux de trésorerie lorsque la propriété est vendue. L’appréciation du capital peut être très imprévisible à moins qu’elle ne fasse partie d’une stratégie de développement et d’amélioration. L’achat d’une propriété pour laquelle la majorité des flux de trésorerie prévus sont attendus de l’appréciation du capital (hausse des prix) plutôt que d’autres sources est considéré comme de la spéculation plutôt que de l’investissement.

Investissement de forclusion

Certaines personnes et entreprises concentrent leur stratégie d’investissement sur l’achat de propriétés qui sont à un certain stade de la saisie . Une propriété est considérée comme pré-saisie lorsque le propriétaire a fait défaut sur son prêt hypothécaire. Les processus formels de saisie varient selon les États et peuvent être judiciaires ou non judiciaires, ce qui affecte la durée pendant laquelle la propriété se trouve dans la phase de pré-saisie. Une fois que les processus officiels de forclusion sont en cours, ces propriétés peuvent être achetées lors d’une vente publique, généralement appelée vente aux enchères de forclusion ou vente du shérif. Si le bien ne se vend pas aux enchères publiques, la propriété du bien est restituée au prêteur. ^[10] Les propriétés à cette phase sont appelées Real Estate Owned, ou REO.

Une fois qu’une propriété est vendue à l’enchère de forclusion ou en tant que REO, le prêteur peut conserver le produit pour satisfaire son hypothèque et tous les frais juridiques qu’il a engagés moins les coûts de la vente et toutes les obligations fiscales en suspens.

La banque ou l’institution prêteuse saisie a le droit de continuer à honorer les baux des locataires (s’il y a des locataires dans la propriété) pendant la phase REO mais généralement, la banque veut que la propriété soit vacante afin de la vendre plus facilement. ^[11]

Acheter, réhabiliter, louer et refinancer

Acheter, réhabiliter, louer, refinancer (BRRR) ^[12] est une stratégie d’investissement immobilier, utilisée par les investisseurs immobiliers qui ont de l’expérience dans la rénovation ou la réhabilitation de propriétés pour ” retourner ” des maisons. ^[13]

Flips

Acheter, réhabiliter, vendre. Ces types d’investissements immobiliers sont généralement effectués en ayant un prêteur privé ou dur.

Voir également

• Cash on cash return
• Récupération de l’amortissement
• Taux de rendement interne
• Société d’investissement
• Notation d’investissement pour l’immobilier
• Investors United (École d’investissement immobilier)
• Estimation immobilière
• Développement immobilier
• Société de placement immobilier (FPI)
• Propriété sur plan
• Commerce de gros

Références

1. ^ MacGregor, Bryan D.; Schulz, Rainer; Vert, Richard K. (7 décembre 2018). Routledge Compagnon de l’investissement immobilier . Routledge. ISBN 978-1-317-68785-6.
2. ^ Lau, Yvonne (2 décembre 2021). “La Chine stocke 70% de sa richesse dans l’immobilier. Désormais, la crise immobilière oblige les investisseurs à reconsidérer leur mode d’épargne favori” . Fortune .
3. ^ Glickman, Edward (14 octobre 2013). Une introduction au financement immobilier . Presse académique. ISBN 978-0-12-378627-2.
4. ^ Lévy, Richard M. (5 novembre 2019). Introduction à la promotion immobilière et à la finance . Routledge. ISBN 978-0-429-89113-7.
5. ^ ^{un b} Morri, Giacomo; Benedetto, Paolo (9 juillet 2019). “Introduction à l’évaluation immobilière” . Évaluation de l’immobilier d’entreprise : méthodes et études de cas . John Wiley et fils. ISBN 978-1-119-51215-8.
6. ^ Glickman, Edward (14 octobre 2013). Une introduction au financement immobilier . Presse académique. p. 129. ISBN 978-0-12-378627-2.
7. ^ “Fundrise ajoute de grands investisseurs de nom, y compris Ratner, Elghanayan et Guggenheim : financement maintenant à 38 millions de dollars” . 26 septembre 2014.
8. ^ Gage, Deborah (26 septembre 2014). “La levée de fonds soutenue par Renren prend de l’ampleur dans le secteur du financement participatif immobilier” . Wall StreetJournal .
9. ^ Glickman, Edward (14 octobre 2013). Une introduction au financement immobilier . Presse académique. p. 95–107. ISBN 978-0-12-378627-2.
10. ^ Levinrad, Lex (17 décembre 2010). “Investir dans les saisies pour les débutants” . Institut de l’immobilier en détresse . Archivé de l’original le 2 janvier 2013 . Récupéré le 31 décembre 2012 .
11. ^ Portman, Janet (7 février 2008). “La forclusion cause du chagrin aux locataires” . Nouvelles d’Inman . Récupéré le 24 février 2008 .
12. ^ Eisen, Ben (9 décembre 2018). “Le ralentissement du logement énerve la foule des réparateurs et des retourneurs” . WSJ . Récupéré le 15 octobre 2019 .
13. ^ “Comment les jeunes investisseurs recherchent une retraite anticipée” . Examen des affaires d’Albany . Récupéré le 15 octobre 2019 .