Confiance dans l’investissement immobilier

Une fiducie de placement immobilier ( FPI ) est une société qui possède et, dans la plupart des cas, exploite des biens immobiliers productifs de revenus . Les FPI possèdent de nombreux types de biens immobiliers commerciaux, notamment des immeubles de bureaux et d’appartements , des entrepôts , des hôpitaux , des centres commerciaux , des hôtels et des forêts commerciales . Certaines FPI s’engagent dans le financement de l’immobilier.

Les lois de la plupart des pays sur les FPI autorisent une société immobilière à payer moins d’impôt sur les sociétés et d’impôt sur les plus- values ​​. ^[1] Les FPI ont été critiquées comme permettant la spéculation sur le logement et réduisant l’abordabilité du logement, sans augmenter le financement de la construction. ^[2]

Les FPI peuvent être cotées en bourse sur les principales bourses, enregistrées publiquement mais non cotées, ou privées. ^{[3] [4] [5]} Les deux principaux types de FPI sont les FPI d’actions ^[6] et les FPI hypothécaires (mREIT). ^[7] En novembre 2014, les FPI d’actions ont été reconnues comme une classe d’actifs distincte ^[8] dans la norme de classification des industries mondiales par les indices S&P Dow Jones et MSCI . Les statistiques clés pour examiner la situation financière et le fonctionnement d’une FPI comprennent la valeur liquidative (VNI), les fonds provenant des opérations (FFO) et les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO). ^[9]

Histoire

Création

Les FPI ont été créées aux États-Unis après que le président Dwight D. Eisenhower a signé la loi publique 86-779, parfois appelée l’extension de la taxe d’accise sur les cigares de 1960. ^{[10] [11]} La loi a été promulguée pour donner à tous les investisseurs la possibilité d’investir dans de grands portefeuilles diversifiés à grande échelle de biens immobiliers productifs de revenu de la même manière qu’ils investissent généralement dans d’autres catégories d’actifs – par l’achat et la vente de titres liquides . Le premier REIT était American Realty Trust fondé par Thomas J. Broyhill, cousin du membre du Congrès américain de Virginie Joel Broyhill en 1961 ^[12] qui a poussé à la création sous Eisenhower.

En 2021, au moins 39 pays dans le monde avaient créé des FPI. ^[13] Le FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, qui a été créé conjointement en octobre 2001 par le fournisseur d’indices FTSE Group, Nareit et l’ European Public Real Estate Association (EPRA ). ^{[14] [15]} Au 29 janvier 2021, l’indice mondial comprenait 490 sociétés immobilières cotées en bourse de 39 pays représentant une capitalisation boursière d’environ 1,7 billion de dollars. ^[16]

Évolution

Au moment de leur création en 1960, les premières FPI étaient principalement constituées de sociétés de crédit hypothécaire. L’industrie a connu une expansion importante à la fin des années 1960 et au début des années 1970. La croissance résulte principalement de l’utilisation accrue des mREIT dans les transactions d’ aménagement et de construction de terrains. La Tax Reform Act de 1976 a autorisé la constitution de sociétés de placement immobilier en tant que sociétés en plus des fiducies commerciales .

La Tax Reform Act de 1986 a également eu un impact sur les FPI. La législation comprenait de nouvelles règles conçues pour empêcher les contribuables d’utiliser des sociétés de personnes pour protéger leurs revenus d’autres sources. Trois ans plus tard, les FPI ont connu des pertes importantes sur le marché boursier.

Retail REIT Taubman Centers Inc. a lancé l’ère moderne des FPI en 1992 avec la création de l’UPREIT. Dans un UPREIT, les parties d’une société de personnes existante et d’une FPI deviennent partenaires dans une nouvelle « société d’exploitation ». Le FPI est généralement le commandité et le propriétaire majoritaire des parts de la société en exploitation, et les associés qui ont apporté des propriétés ont le droit d’échanger leurs parts de la société en exploitation contre des actions du FPI ou des espèces. L’industrie a connu des difficultés à partir de 2007 lorsque la crise financière mondiale a éclaté. En réponse à la crise mondiale du crédit, les FPI cotées ont réagi en se désendettant(remboursement de la dette) et rééquilibration (vente d’actions pour obtenir de l’argent) leurs bilans. Les REIT et REOC cotés ont levé 37,5 milliards de dollars dans 91 émissions secondaires d’actions, neuf introductions en bourse et 37 offres de dette non garantie, les investisseurs continuant d’agir favorablement aux entreprises qui renforcent leurs bilans après la crise du crédit.

Les dividendes des FPI ont un ratio de distribution de 100 % pour tous les revenus à des taux inférieurs. Cela inhibe la croissance interne du FPI et incite les investisseurs à ne pas tolérer des rendements faibles ou inexistants, car les taux d’intérêt sont plus sensibles. ^[17] Les climats économiques caractérisés par la hausse des taux d’intérêt peuvent avoir un effet négatif net sur les parts de REIT. ^[18] Les dividendes versés par les FPI semblent moins attrayants par rapport aux obligations dont les taux de coupon augmentent. ^[19] De plus, lorsque les investisseurs se détournent des FPI, il est difficile pour la direction de lever des fonds supplémentaires pour acquérir plus de propriétés. ^[20]

Afrique

Kenya

Le premier REIT au Kenya a été approuvé par la Capital Markets Authority en octobre 2015. Le REIT est émis par Stanlib Kenya sous le nom de Fahari I-Reit scheme. Le régime REIT fournira aux porteurs de parts des entrées de trésorerie stables provenant des propriétés immobilières génératrices de revenus. L’introduction en bourse sans restriction sera cotée sur le principal segment du marché des investissements de la Bourse de Nairobi. ^[21]

Ghana

Les REIT existent au Ghana depuis 1994. La Home Finance Company , maintenant HFC Bank , a créé le premier REIT au Ghana en août 1994. HFC Bank est à l’avant-garde du financement hypothécaire au Ghana depuis 1993. Elle a utilisé divers investissements collectifs. ainsi que des obligations d’entreprises pour financer ses activités de prêt hypothécaire. Les régimes d’investissement collectif, dont les FPI font partie, sont réglementés par la Securities and Exchange Commission du Ghana.

Nigeria

En 2007, la Securities and Exchange Commission (SEC) a publié le premier ensemble de lignes directrices pour l’enregistrement et l’émission d’exigences pour l’exploitation des FPI au Nigéria , comme indiqué dans la loi sur l’investissement et les valeurs mobilières (ISA). Le premier FPI, le Fonds d’investissement immobilier hybride Union Homes de 50 milliards de nairas, a été lancé en septembre 2008. En novembre 2015, il y avait trois FPI cotées à la Bourse nigériane : ^[22] Skye Shelter Fund, Union Home et UPDC. Un Haldane McCall REIT ne s’est pas inscrit après avoir échoué à atteindre la souscription minimale de 50% lors d’une offre publique initiale de janvier 2015 dans un contexte de perspectives de marché médiocres. ^[23]

Afrique du Sud

En octobre 2015, il y avait 33 FPI sud-africaines et trois FPI non sud-africaines cotées à la Bourse de Johannesburg , selon la SA REIT Association, ^[24] qui a déclaré que la capitalisation boursière était supérieure à 455 milliards de rands.

Asie

Australie

Le concept REIT a été lancé en Australie en 1971. General Property Trust a été le premier fonds de placement immobilier australien (LPT) sur les bourses australiennes (aujourd’hui l’ Australian Securities Exchange ). Les REIT cotés en bourse étaient connus sous le nom de Listed Property Trusts (LPT) jusqu’en mars 2008, ce qui les distinguait des REIT privés connus en Australie sous le nom de Unlisted Property Trusts. Ils ont depuis été renommés Australian Real Estate Investment Trusts (A-REITs) conformément aux pratiques internationales. ^[25]

Les FPI ont montré de nombreux avantages par rapport aux investissements directs, notamment des taux d’imposition plus bas et une liquidité accrue. Il y a maintenant plus de 70 A-REIT cotées à l’ASX, avec une capitalisation boursière supérieure à 100 milliards de dollars australiens. ^[25]

L’Australie est également de plus en plus reconnue comme ayant le plus grand marché de FPI au monde en dehors des États-Unis. Plus de 12% des fiducies immobilières cotées mondiales se trouvent sur l’ASX. ^[26]

Hong Kong

Les FPI existent à Hong Kong depuis 2005, lorsque The Link REIT a été lancé par la Hong Kong Housing Authority au nom du gouvernement. Depuis 2005, il y a eu 7 inscriptions de FPI en juillet 2007, dont la plupart, y compris Sunlight REIT , n’ont pas connu de succès en raison du faible rendement. À l’exception de The Link et Regal Real Estate Investment Trust , les prix des actions de tous sauf un sont nettement inférieurs au prix de l’offre publique initiale (IPO). L’utilisation par les émetteurs de Hong Kong de l’ingénierie financière ( swaps de taux d’intérêt ) pour améliorer les rendements initiaux a également été citée comme ayant réduit l’intérêt des investisseurs ^[27]

En juillet 2012, neuf FPI étaient cotées avec une capitalisation boursière totale d’environ 15 milliards d’euros, soit près de 2 % de la capitalisation boursière mondiale totale des FPI. Deux des neuf REIT cotés sont également inclus dans l’ indice EPRA , un indice publié par l’ European Public Real Estate Association (EPRA). Les cinq principaux REIT actuels à Hong Kong sont The Link REIT avec une capitalisation boursière totale de 8 milliards d’euros, Hui Xian REIT avec une capitalisation boursière totale de 2,3 milliards d’euros, Champion REIT avec une capitalisation boursière totale de 1,8 milliard d’euros, Fortune REIT avec une capitalisation boursière totale de 1 milliard d’euros et l’Immobilier avec une capitalisation boursière totale de 700 millions d’euros. ^[28]

Inde

En août 2014, l’Inde a approuvé la création de fiducies de placement immobilier dans le pays. ^[29] Les REIT indiens (I-REIT spécifiques à un pays/version générique) aideront les investisseurs individuels à profiter des avantages de détenir une participation dans le marché immobilier titrisé. Le plus grand avantage sera celui de la liquidation rapide et facile des investissements sur le marché immobilier contrairement à la manière traditionnelle de disposer de biens immobiliers. Le gouvernement et le Securities and Exchange Board of Indiapar le biais de diverses notifications est en train de faciliter l’investissement dans l’immobilier en Inde directement et indirectement par le biais d’investissements directs étrangers, par le biais de sociétés immobilières cotées et de fonds communs de placement. Dans le budget de 2014, le ministre des Finances Arun Jaitley a introduit une loi pour la création de REIT. ^[30] Comme en 2021, trois FPI sont cotées à la Bourse nationale de l’Inde. Il s’agit d’Embassy, ​​Mindspace et Brookfields. Dans l’ensemble, l’actionnariat des REIT indiens est biaisé en faveur des investisseurs institutionnels (principalement des FPI), avec une contribution très minime des investisseurs particuliers. ^[31]

Chine

La CSRC (China Securities Regulatory Commission) et la NDRC (National Development and Reform Commission) ont annoncé conjointement le lancement de projets pilotes dans les FPI le 30 avril 2020. Cette annonce officielle représente le début des FPI en Chine continentale.

Japon

Le Japon a autorisé la création de REIT en décembre 2001. Les titres J-REIT sont négociés à la Bourse de Tokyo parmi d’autres bourses au Japon. ^[32]

Un J-REIT (société de placement immobilier cotée) est strictement réglementé par la loi sur les fiducies de placement et les sociétés d’investissement (LITIC) et établi en tant que société d’investissement sous la LITIC. ^[33]

En plus des FPI, la loi japonaise prévoit également un système parallèle de sociétés à vocation spéciale qui peut être utilisé pour la titrisation de propriétés particulières sur la base d’un placement privé. Les actions de REIT ciblées en 2016 représentaient 7% du marché américain, qui ont ensuite été vendues pour moins de la moitié de la valeur initiale à 31 milliards de dollars. ^[34]

Malaisie

La Bursa Malaysia compte 18 FPI répertoriées avec cinq FPI islamiques (conformes à la charia – selon la conformité des investissements islamiques).

Indonésie

Le 1er septembre 2018, l’Autorité indonésienne des services financiers (OJK) a publié un règlement (n°13/POJK.02/2018) concernant l’innovation financière numérique ^[35] (Inovasi Keuangan Digital) dans le secteur des services financiers en tant que disposition qui supervise la supervision et la réglementation de l’industrie des technologies financières (fintech). Sur la base des dernières données de l’OJK, 48 organisateurs sont déjà répertoriés sous POJK 13/2018. 34 organisateurs sont définis comme exemples à tester dans le bac à sable réglementaire.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE) a manqué de popularité en raison de la taxe de vente élevée et de la double imposition. ^[36] Jusqu’en 2016, un seul DIRE a été créé, c’était en 2012. Cependant, les plans d’incitations fiscales démontrent une intention des décideurs et des législateurs de stimuler la compétitivité du marché et d’encourager la cotation des DIRE au niveau national.

Pakistan

La Securities and Exchange Commission du Pakistan est en train de mettre en place un cadre réglementaire de FPI qui permettra la pleine propriété étrangère, la libre circulation des capitaux et le rapatriement sans restriction des bénéfices. Il freinera la spéculation sur les marchés immobiliers pakistanais et donnera accès aux petits investisseurs qui souhaitent se diversifier dans l’immobilier. La Securities and Exchange Commission du Pakistan propose un cadre réglementaire similaire à celui de Singapour et de Hong Kong. ^{[ citation nécessaire ]}

La Securities and Exchange Commission du Pakistan s’attendait à ce qu’environ six FPI obtiennent une licence au cours de la première année, principalement de grandes sociétés de gestion d’actifs. Le Pakistan a connu une sortie d’investissements par des sociétés étrangères de développement immobilier, principalement basées en Malaisie et à Dubaï. ^[37]

La SECP a délivré des licences à quatre parties, à savoir Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company et SB Global REIT Management Company.

Philippines

Le cadre juridique permettant la création de FPI aux Philippines a été mis en place après l’adoption de la loi de 2009 sur les fiducies de placement immobilier (loi de la République n° 9856) le 17 décembre 2009. Ses règles et règlements d’application ont été approuvés par le Securities and Exchange Commission en mai 2010. Cependant, il n’a pas réussi à attirer les investisseurs en raison de ses politiques fiscales restrictives et de ses coûts de friction élevés. ^[38]

La réglementation sur les FPI a été assouplie en janvier 2020 ^[39] , ce qui a conduit à la création du premier FPI du pays, AREIT Inc. d’ Ayala Land, qui a fait son offre publique en août de la même année. ^[40] Cependant, les investisseurs étrangers sont toujours mal accueillis par les FPI au cours de cette année, alors qu’il y avait également une pandémie de COVID-19 . ^[39]

Singapour

Communément appelés S-REIT, il existe plus de 40 REIT cotés à la Bourse de Singapour , ^{[ citation nécessaire ]} avec le dernier REIT, Cromwell European REIT, coté le 30 novembre 2017. Le premier à être créé étant CapitaMall Trust ^{[ 41] [ source non primaire nécessaire ]} en juillet 2002. Ils représentent une gamme de secteurs immobiliers, notamment le commerce de détail, les bureaux, l’industrie, l’hôtellerie et le résidentiel. Les S-REIT détiennent une variété de propriétés dans des pays comme le Japon, la Chine, l’Indonésie et Hong Kong, en plus des propriétés locales. ^{[42] [43]} Ces dernières années, la cotation des actifs étrangers à la Bourse de Singapour s’est développée pour dépasser la cotation traditionnelle avec des actifs locaux.

Les S-REIT sont réglementés en tant que régimes d’investissement collectif en vertu du code de l’ Autorité monétaire de Singapour sur les régimes d’investissement collectif, ^[44] ou alternativement en tant que fiducies commerciales. ^[45]

Certaines des réglementations auxquelles les S-REIT doivent se conformer comprennent : ^[46]

• Rapport d’ engrenage maximal de 35 %
• Estimation annuelle de ses biens
• Restriction à certains types d’investissements que les S-REIT peuvent effectuer
• Distribution d’au moins 90% de son revenu imposable

Les S-REIT bénéficient d’un statut fiscal avantageux où l’impôt n’est payable qu’au niveau de l’investisseur et non au niveau des REIT. Outre les REIT, il existe dix Business Trusts (« BT ») (semblables aux REIT mais pouvant détenir des actifs non conventionnels et non soumis à des règles strictes par rapport aux SREIT) et six Stapled Instruments (composés d’un Business Trust agrafé Trust Unit et une REIT unit), qui sont cotées à la Bourse de Singapour. La capitalisation boursière totale du Trust coté à la Bourse de Singapour est d’environ 100 milliards SGD (au 30 novembre 2017).

Thaïlande

La Securities and Exchange Commission a créé des réglementations pour établir les FPI comme Véhicule d’investissement à la fin de 2012, ouvrant les portes aux premières FPI à être cotées en 2013. ^[47] Il existe au moins deux dizaines de FPI. ^[48] ​​Introduits en 2014 pour remplacer le programme Property Funds for Public Offering (PFPO), les FPI ont gagné en popularité et la capitalisation boursière totale a atteint 85 milliards de THB sur deux millions de mètres carrés d’actifs. ^[49]

Emirats Arabes Unis

La législation sur les FPI a été introduite par le Centre financier international de Dubaï ^{( DIFC )} pour promouvoir le développement des FPI aux Émirats arabes unis en adoptant la loi n ° 5 sur les fiducies d’investissement qui est entrée en vigueur le 6 août 2006 . ‘ Les SIR à domicilier au sein du DIFC. La première licence REIT à être délivrée sera soutenue par la Dubai Islamic Bank avec un REIT nommé « Emirates REIT » dirigé par l’entrepreneur dot com, Sylvain Vieujot. ^{[ citation nécessaire ]}

Le problème est que les REIT domiciliés au DIFC ne peuvent pas acquérir d’actifs hors zone franche dans l’émirat de Dubaï. La seule zone franche approuvée par le gouvernement fédéral au sein des Émirats arabes unis est le DIFC lui-même. Par conséquent, toutes les propriétés en dehors de cette zone ne peuvent être achetées que par les détenteurs d’un passeport local du Golfe (GCC). Cependant, grâce à une collaboration avec les autorités locales, Emirates REIT a pu établir une plate-forme lui permettant d’acheter des propriétés n’importe où à Dubaï avec un minimum de 51% de propriété locale de ses actions. Cela permet à la société de diversifier son portefeuille avec un mélange efficace de propriétés génératrices de revenus dans les meilleurs emplacements de Dubaï. Emirates REIT est la première FPI établie aux Émirats arabes unis. C’est également la première FPI cotée au NASDAQ Dubaï et l’une des cinq Shari’

Emirates REIT possède un portefeuille de plus de 575,3 millions de dollars américains composé d’un total de sept propriétés principalement axées sur des espaces commerciaux et de bureaux en décembre 2014. Il a connu une croissance substantielle au cours des quatre dernières années.

Arabie Saoudite

Communément appelé fonds d’investissement immobilier, la réglementation a été lancée en juillet 2006 par l’Autorité saoudienne du marché des capitaux. La réglementation n’autorisait pas la négociation des fonds en bourse et obligeait tous les fonds à être structurés par une société d’investissement agréée CMA avec la présence d’un promoteur immobilier et de quelques autres personnes clés. ^[50]

Sri Lanka

Le 1er août 2020, la Securities and Exchange Commission du Sri Lanka (SEC) a annoncé que les REITS seraient introduits en tant qu’extension de l’actuel Unit Trust Code et que les nouvelles règles, qui sont entrées en vigueur le 31 juillet 2020, se présentent sous la forme d’un Gazette Notification publiée par la SEC. Ces règles, qui sont complètes, régiront la création et la conduite d’un REIT sri-lankais. Des dispositions spécifiques ont été incluses pour la vérification du titre et l’évaluation des biens qui feront partie des actifs du FPI. Parmi les exigences figure la distribution obligatoire d’environ 90 % des revenus aux porteurs de parts, ce qui n’est actuellement pas une exigence pour l’une des entités répertoriées. En outre, en raison de la disponibilité du mécanisme de répercussion de l’impôt sur les fonds communs de placement,

L’Europe 

Belgique

Bernheim Comofi (aujourd’hui AG Real Estate ) a introduit les SIR belges en 1995 avec la constitution de Befimmo . Les autres REIT en Belgique incluent Cofinimmo et Ascensio. ^[51]

Bulgarie

Les FPI ont été introduites en Bulgarie en 2004 avec la loi sur les sociétés d’investissement à vocation spéciale. Ce sont des entités intermédiaires aux fins de l’impôt sur les sociétés (c’est-à-dire qu’elles ne sont pas assujetties à l’impôt sur les sociétés), mais elles sont soumises à de nombreuses restrictions. ^[52]

Finlande

Les REIT finlandais ont été créés en 2010, lorsque le parlement finlandais a adopté « la loi sur l’exonération fiscale » (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). ^[53] Avec la “loi sur les fonds immobiliers” (Kiinteistörahastolaki, 1173–1997) ^[54] , elle permet l’existence de REIT résidentiels fiscalement efficaces.

Qualifications

• Les FPI doivent être établies en tant que sociétés cotées en bourse (julkinen osakeyhtiö, Oyj) à cette fin spécifique. Lorsque la FPI est établie, le capital minimum est de 5 millions d’euros et doit être réparti entre cinq investisseurs distincts.
• Durée minimale de détention : cinq ans.
• Au moins 80% de ses actifs doivent être investis dans l’immobilier résidentiel.
• Au moins 80 % des revenus bruts du FPI doivent provenir de revenus locatifs résidentiels.
• Au moins 90 % du revenu imposable de la FPI, à l’exclusion des plus-values ​​latentes, doit être distribué à ses actionnaires sous forme de dividendes .
• La société est exonérée d’impôt sur le revenu, mais les actionnaires devront payer l’impôt sur le revenu des particuliers sur les dividendes.
• Le plus gros actionnaire individuel peut détenir moins de 10 % des actions de la société (maximum 30 % jusqu’à fin 2013).

Depuis 2018 ^[update], Orava Residential REIT est le seul REIT en Finlande. ^[55]

France

Les acronymes français pour REIT sont SIIC ou “SCPI” (qui sont deux types différents de fiducie immobilière). En France , Unibail-Rodamco est la plus grande SIIC. ^[56] Gecina est la deuxième plus grande société immobilière cotée en France, avec la troisième valeur d’actif la plus élevée parmi les REIT européens. ^{[57] [58]}

Allemagne

L’ Allemagne prévoyait d’introduire des REIT afin de créer un nouveau type de Véhicule d’investissement immobilier . Le gouvernement craignait que l’absence d’introduction des FPI en Allemagne n’entraîne une perte importante de capitaux d’investissement au profit d’autres pays. ^{[ citation nécessaire ]} Néanmoins, il y a encore ^{[ quand ? ]} est la résistance politique à ces plans, en particulier de la part du Parti social-démocrate . ^{[ citation nécessaire ]}

En juin 2006, le ministère des Finances a annoncé qu’il prévoyait d’introduire les FPI en 2007. Les détails juridiques semblent adopter une grande partie de la réglementation britannique sur les FPI.

Une loi concernant les FPI a été promulguée le 1er juin 2007, avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 : ^[59]

• Les FPI doivent être constituées en sociétés – “REIT-AG” ou “REIT- Aktiengesellschaft “.
• Au moins 75% de ses actifs doivent être investis dans l’immobilier.
• Au moins 75 % des revenus bruts du G-REIT doivent être liés à l’immobilier.
• Au moins 90 % du revenu imposable de la FPI doit être distribué à ses actionnaires sous forme de dividendes .
• La société est exonérée d’impôt sur le revenu, mais les actionnaires devront payer l’impôt sur le revenu des particuliers sur les dividendes.
• Les investissements dans des propriétés résidentielles construites avant le 1er janvier 2007 ne sont pas autorisés. ^[60]

Le secteur immobilier public allemand représente 0,21 % de la capitalisation boursière mondiale totale des FPI. Trois des quatre G-REITS sont représentés dans l’ indice EPRA , un indice géré par l’ European Public Real Estate Association (EPRA). ^[61]

Irlande

La loi de finances de 2013 contenait des dispositions relatives à la création de structures de REIT en Irlande . ^[62] Les FPI basées en Irlande comprennent Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT et IRES REIT . ^[63]

Espagne

Créée en 2009, à l’instar des REIT britanniques, la SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) s’est renforcée après une politique d’incitations fiscales pour aider à récupérer la plus grande crise des prix des logements en Espagne, en 2013. ^[64] Il existe plus de 70 REITS en Espagne. , mais la liquidité est faible et la période de détention est longue. ^[64]

Royaume-Uni

La législation établissant les règles applicables aux FPI au Royaume-Uni a été promulguée dans le Finance Act 2006 (voir désormais les articles 518 à 609 de la loi sur l’ impôt sur les sociétés de 2010 ) et est entrée en vigueur en janvier 2007 lorsque neuf sociétés immobilières britanniques se sont converties au statut de REIT, dont cinq Membres du FTSE 100 à l’époque : British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International et Slough Estates (maintenant connu sous le nom de « SEGRO »). Les quatre autres sociétés étaient Brixton (maintenant connue sous le nom de “SEGRO”), Great Portland Estates , Primary Health Properties etGroupe d’espace de travail . ^[65]

Les REIT britanniques doivent distribuer 90% de leurs revenus aux investisseurs. Ils doivent être une fiducie d’investissement à capital fixe , résider au Royaume-Uni et être cotés en bourse sur une bourse reconnue par la Financial Services Authority . ^{[ citation nécessaire ]} L’EPRA à Bruxelles publie chaque année une ventilation des exigences de structure UK REIT. ^[66]

Pour soutenir l’introduction des REIT au Royaume-Uni, plusieurs sociétés immobilières commerciales et de services financiers ont formé les REIT et le Quoted Property Group. Parmi les autres organismes clés impliqués, citons la Bourse de Londres, la British Property Federation et Reita. La campagne Reita a été lancée le 16 août 2006 par le REITs and Quoted Property Group afin de fournir une source d’informations sur les REITs, les biens cotés et les fonds d’investissement associés. Reita vise à accroître la sensibilisation et la compréhension des FPI et de l’investissement dans les sociétés immobilières cotées. Elle le fait principalement via son portail www.reita.org , fournissant des connaissances, une formation et des outils aux conseillers financiers et aux investisseurs. ^[67]

Doug Naismith, directeur général des investissements personnels européens pour Fidelity International, a déclaré ^{[ quand ? ]} : “Alors que les marchés existants se développent et que des structures de type REIT sont introduites dans davantage de pays, nous nous attendons à voir le marché global croître d’environ 10 % par an au cours des cinq prochaines années, portant le marché à 1 000 milliards de dollars d’ici 2010.” ^[68]

Le Finance Act 2012 a apporté cinq modifications principales au régime des REIT au Royaume-Uni :

1. la suppression des frais d’entrée de 2 % pour rejoindre le régime – cela devrait rendre les REIT plus attractifs en raison de la réduction des coûts
2. assouplissement des exigences de cotation – les FPI peuvent désormais être cotées à l’AIM ^[69] (le marché international de la Bourse de Londres pour les petites entreprises en croissance) – ce qui rend une cotation plus attrayante en raison de coûts réduits et d’une plus grande flexibilité
3. une FPI dispose désormais d’un délai de grâce de trois ans avant de devoir se conformer aux règles de la société fermée (une société fermée est une société sous le contrôle de cinq investisseurs ou moins)
4. une REIT ne sera pas considérée comme une société fermée si elle peut être rendue fermée par l’inclusion d’investisseurs institutionnels (fonds de placement agréés, OEIC, régimes de retraite, compagnies d’assurance et organismes souverains immunisés) – cela rend les REIT attrayants comme fiducies d’investissement ^{[ citation nécessaire ]}
5. le test de couverture des intérêts de 1,25 fois les coûts financiers n’est pas aussi onéreux

Boyd Carson de Sapphire Capital Partners LLP a déclaré que “le plus important de ces avantages est la possibilité pour les FPI d’être cotées sur l’AIM et l’abolition des frais d’entrée de 2 % au régime est également un pas en avant significatif”. ^[70] Cependant, “les FPI britanniques ne sont toujours pas aussi axées sur les liquidités que le marché le souhaiterait probablement”. ^[71]

Amérique du Nord

Canada

Les FPI canadiennes ont été créées en 1993. Elles doivent être configurées comme des fiducies et ne sont pas imposées si elles distribuent leur revenu net imposable aux actionnaires. Les FPI ont été exclues de la législation fiscale sur les fiducies de revenu adoptée dans le budget de 2007 par le gouvernement conservateur. De nombreuses FPI canadiennes ont une responsabilité limitée . ^[72] Le 16 décembre 2010, le ministère des Finances a proposé des modifications aux règles définissant les « FPI admissibles » aux fins de l’impôt canadien. Par conséquent, les « FPI admissibles » sont exonérées de la nouvelle taxe sur les « transferts de placement déterminés » au niveau de l’entité que toutes les fiducies de revenu et sociétés de personnes cotées en bourse paient depuis le 1er janvier 2011. ^[73]

Mexique

Le Mexique a adopté une législation permettant à l’équivalent des FPI, connus sous le nom de FIBRA ^[74] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), ^[75] d’être négociés à la Bourse mexicaine. Comme la législation sur les FPI dans d’autres pays, les entreprises doivent se qualifier en tant que FIBRA en se conformant aux règles suivantes : ^[76]

• au moins 70% des actifs doivent être investis dans le financement ou la détention d’actifs immobiliers, le solde étant investi dans des titres émis par l’État ou des fonds communs de placement de titres de créance. ^[76]
• Les actifs immobiliers acquis ou développés doivent être générateurs de revenus et détenus depuis au moins quatre ans. ^[76]
• Si des actions, connues sous le nom de Certificados de Participación Inmobiliarios ou CPI, sont émises à titre privé, il doit y avoir plus de 10 investisseurs indépendants dans la FIBRA. ^[76]
• La FIBRA doit distribuer 95% des bénéfices annuels aux investisseurs. ^[76]

Le premier REIT mexicain a été lancé en 2011 et s’appelle FIBRA UNO. ^[77] Selon le Wall Street Journal , les FPI mexicaines ont fait leurs débuts en mars 2011 “après que les modifications réglementaires gouvernementales ont rendu la structure possible. Fibras a offert aux investisseurs un moyen facile de posséder des biens immobiliers mexicains et de percevoir un dividende attractif en même temps. Comme les États-Unis FPI, Fibras évitent de payer des impôts sur les sociétés tant qu’ils distribuent au moins 95% de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes.” ^[75]

États-Unis

Histoire

La loi prévoyant les FPI a été promulguée par le Congrès américain en 1960. ^[78] La loi visait à fournir une structure d’investissement immobilier similaire à celle que les fonds communs de placement prévoient pour les investissements en actions. ^[79] Les FPI sont de solides véhicules de revenu parce que, pour éviter d’être assujetties à l’impôt fédéral américain sur le revenu, les FPI doivent généralement verser un montant égal à au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires . ^[3]

De 2008 à 2011, les FPI ont été confrontées à la fois au ralentissement de l’ économie américaine et à la Crise financière de la fin des années 2000 . ^[80]

Pour la période de cinq ans se terminant en 2019, l’indice S&P 500, un indice d’actions pour les sociétés américaines à grande capitalisation, a enregistré un rendement annualisé de 12,5 %, contre un rendement annualisé de 9,0 % pour l’indice FTSE NAREIT All Equity REITs. Cependant, pour les années 1972-2019, les rendements annualisés totaux étaient de 12,1 % pour le S&P 500 contre 13,3 % pour l’indice FTSE NAREIT. ^[81] Il existe plus de 190 FPI publiques cotées en bourse aux États-Unis . ^[82]

Législation

En vertu de la loi fédérale américaine sur l’impôt sur le revenu , une FPI est “toute société, fiducie ou association qui agit en tant qu’agent d’investissement spécialisé dans l’immobilier et les hypothèques immobilières” en vertu de l’ article 856 de l’Internal Revenue Code . ^[83] Les règles d’imposition fédérale sur le revenu des FPI se trouvent principalement dans la partie II (articles 856 à 859) du sous-chapitre M du chapitre 1 de l’Internal Revenue Code. Étant donné qu’une FPI a le droit de déduire les dividendes versés à ses propriétaires (communément appelés actionnaires), une FPI peut éviter d’assumer tout ou partie de ses obligations au titre de l’impôt sur le revenu fédéral américain. Pour se qualifier en tant que REIT, une organisation fait un “choix” en remplissant un formulaire 1120-REIT auprès de l’ Internal Revenue Service, et en remplissant certaines autres conditions. Le but de cette désignation est de réduire ou de supprimer l’impôt sur les sociétés , évitant ainsi la double imposition des revenus du propriétaire. En retour, les FPI sont tenues de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable entre les mains des investisseurs. La structure FPI a été conçue pour fournir une structure d’investissement immobilier similaire à la structure que les fonds communs de placement fournissent pour les investissements en actions. ^[79]

Structure

Aux États-Unis, une FPI est une société qui possède et, dans la plupart des cas, exploite des biens immobiliers générateurs de revenus. Certaines FPI financent l’immobilier. Pour être une FPI, une société doit distribuer annuellement au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. ^[84]

Pour se qualifier en tant que REIT selon les règles fiscales américaines, une société doit :

• Être structuré comme une société, une fiducie ou une association ^[85]
• Être géré par un conseil d’administration ou de fiduciaires ^[86]
• Avoir des actions transférables ou des certificats d’intérêt transférables ^[87]
• Sinon être imposable en tant que société nationale ^[88]
• Ne pas être une institution financière ou une compagnie d’assurance ^[89]
• Être la propriété conjointe de 100 personnes ou plus ^[90]
• Avoir 95% de ses revenus provenant de dividendes, d’intérêts et de revenus de la propriété ^[91]
• Verser des dividendes d’au moins 90 % du revenu imposable du FPI ^[92]
• Ne pas détenir plus de 50 % des actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de chaque année d’imposition (règle des 5/50) ^[93]
• Avoir au moins 75% de son actif total investi dans l’immobilier ^[94]
• Tire au moins 75 % de son revenu brut de loyers ou d’intérêts hypothécaires ^[95]
• Ne pas avoir plus de 25 % de ses actifs investis dans des filiales de FPI imposables . ^[96]

Amérique du Sud

Brésil

Les FPI ont été introduites au Brésil en 1993 par la loi 8668-93 et ​​initialement régies par l’instruction 205/94 et, de nos jours, par l’instruction 472/08 ^[97] du CVM (Comissão de Valores Mobiliários – qui est l’équivalent brésilien de SEC) . Localement, ils sont décrits comme “FII” ou “Fundos de Investimento Imobiliário”. Les dividendes de FII sont exonérés d’impôts pour les investisseurs personnels ^[98] (et non les sociétés) depuis 2006, mais uniquement pour les fonds qui comptent au moins 50 investisseurs et qui sont cotés en bourse. ^[99] Les FII, appelés “REIT” pour correspondre au Véhicule d’investissement similaire aux États-Unis, ont été utilisés soit pour posséder et exploiter des investissements immobiliers indépendants, associés à une seule propriété ^[100]ou une partie de la propriété, ou de posséder plusieurs biens immobiliers (propriétés multiples) financés par les marchés des capitaux. ^{[ citation nécessaire ] [101]}

Voir également

• Société de placement immobilier australienne
• Fonds fermé
• Indice EPRA
• Fiducie de revenu
• Fiducie de placement
• Fonds communs de placement
• Investissement immobilier
• Entreprise immobilière
• Développement immobilier
• Conduit de placement hypothécaire immobilier (REMIC)
• Fiducie de la redevance
• Bourse
• Filiales de FPI imposables

Références

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Liens externes

Wikimedia Commons a des médias liés aux fiducies de placement immobilier .

• Liste des FPI américaines
• Nareit – Association nationale des fiducies de placement immobilier
• Fiducies de placement immobilier chez Curlie
• EPRA – Association européenne de l’immobilier public