Agent immobilier

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Un courtier immobilier ou agent immobilier est une personne qui représente des vendeurs ou des acheteurs de biens immobiliers ou immobiliers . Bien qu’un courtier puisse travailler de manière indépendante, un agent travaille généralement sous la direction d’un courtier agréé pour représenter les clients. ^[1] Les courtiers et les agents sont autorisés par l’État à négocier des accords de vente et à gérer la documentation requise pour conclure des transactions immobilières. Il est généralement conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de consulter un professionnel de l’immobilier agréé pour obtenir une définition écrite des lois sur l’agence d’un État particulier . De nombreux États exigent que des divulgations écrites soient signées par toutes les parties décrivant les devoirs et obligations.

Généralement, les courtiers/agents immobiliers se répartissent en quatre catégories de représentation :

• Les agents du vendeur , communément appelés “courtiers inscripteurs” ou “agents inscripteurs”, sont engagés par les propriétaires pour aider à la commercialisation des biens à vendre ou à louer.
• Les agents de l’acheteur sont des courtiers ou des vendeurs qui assistent les acheteurs en les aidant à acheter une propriété.
• Les agents duaux aident à la fois l’acheteur et le vendeur dans la même transaction. Afin de protéger son permis d’exercice, un Courtier immobilier doit aux deux parties des transactions justes et honnêtes et doit exiger que les deux parties (vendeur et acheteur) signent une entente de double agence. Des lois/règles spéciales s’appliquent souvent aux agents doubles, en particulier dans la négociation des prix. Dans les situations de double agence, un conflit d’intérêtsest plus susceptible de se produire, entraînant généralement la perte de plaidoyer pour les deux parties. Les lois des différents États varient et interprètent la double agence de manière assez différente, certaines ne l’autorisant plus. Dans certains États, la double agence peut être pratiquée dans des situations où la même maison de courtage (mais pas l’agent) représente à la fois l’acheteur et le vendeur. Si un agent de la maison de courtage a une maison inscrite et qu’un autre agent de cette maison de courtage a un accord acheteur-courtage avec un acheteur qui souhaite acheter la propriété inscrite, la double agence se produit en permettant à chaque agent d’être désigné comme “intra-entreprise” agent. Seul le courtier est l’agent double.
• Les courtiers en transactions fournissent à l’acheteur et au vendeur une forme de représentation limitée mais sans aucune obligation fiduciaire. N’ayant qu’une relation de facilitateur, les courtiers en transaction assistent les acheteurs, les vendeurs ou les deux pendant la transaction sans représenter les intérêts de l’une ou l’autre des parties qui peuvent alors être considérées comme des clients. L’assistance fournie sont les documents juridiques pour un accord entre l’acheteur et le vendeur sur la façon dont un transfert particulier de propriété se produira.

Un Courtier immobilier reçoit généralement une commission immobilière pour mener à bien une vente. Aux États-Unis, cette commission peut généralement varier entre 5 et 6 % du prix de vente de la propriété pour un courtier à service complet, mais ce pourcentage varie selon l’État et même la région. ^[2] Cette commission peut être partagée avec d’autres courtiers ou agents immobiliers participants. Les courtiers forfaitaires et les courtiers rémunérés à l’acte peuvent facturer beaucoup moins selon le type de services offerts.

Licence

Aux États-Unis, les courtiers immobiliers et les vendeurs sont agréés par chaque État, et non par le gouvernement fédéral. Chaque État a une « commission » immobilière qui surveille et autorise les courtiers et agents immobiliers. Par exemple, certains États n’autorisent que les Avocats à créer des documents pour transférer des biens immobiliers, tandis que d’autres États autorisent également l’agent immobilier agréé. Il existe des lois d’État définissant les types de relations qui peuvent exister entre les clients et les concessionnaires immobiliers, et les obligations légales des concessionnaires immobiliers de représenter les clients et les membres du public. Les règles sur les types de relations entre les clients et les concessionnaires immobiliers varient considérablement selon la loi d’un État à l’autre. Par exemple, sur des sujets qui incluent le langage juridique nécessaire pour transférer des biens immobiliers, les relations d’agence, les inspections, les divulgations, la formation continue et d’autres sujets.

Dans la plupart des juridictions des États-Unis, une personne doit avoir une licence pour exercer des activités autorisées, et ces activités sont définies dans les lois de chaque État. La principale caractéristique de l’exigence d’une licence pour exercer ces activités est le travail effectué “contre rémunération”. Par conséquent, hypothétiquement, si une personne souhaite aider un ami à vendre ou à acheter une propriété et qu’aucune compensation d’aucune sorte n’est attendue en retour, une licence n’est pas nécessaire pour effectuer tout le travail. Cependant, comme la plupart des gens s’attendraient à être rémunérés pour leurs efforts et leurs compétences, une licence serait requise par la loi avant qu’une personne puisse recevoir une rémunération .pour les services rendus à titre de courtier ou d’agent immobilier. L’activité sans licence est illégale et la commission immobilière de l’État a le pouvoir d’infliger des amendes aux personnes qui agissent en tant que concessionnaires immobiliers, mais les acheteurs et les vendeurs agissant en tant que mandants dans la vente ou l’achat de biens immobiliers ne sont généralement pas tenus d’être titulaires d’une licence. Il est important de noter que dans certains États, les avocatsgérer des ventes immobilières contre rémunération sans être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent. Cependant, même les Avocats ne peuvent exercer que des activités immobilières qui sont accessoires à leur travail initial d’avocat. Il n’est pas possible qu’un avocat devienne l’agent de vente d’un vendeur si c’est tout le service demandé par le client. Les Avocats devront toujours être agréés en tant que courtiers s’ils souhaitent exercer des activités autorisées. Les Avocats obtiennent cependant une pause dans les exigences minimales en matière d’éducation (par exemple, 90 heures dans l’Illinois). ^[3]

Lois spécifiques sur la représentation des États

Certaines commissions immobilières d’État – notamment celle de Floride ^[4] après 1992 (et prolongée en 2003) et celle du Colorado ^[5] après 1994 (avec des modifications en 2003) ont créé la possibilité de n’avoir aucune relation d’agence ou fiduciaire entre les courtiers et les vendeurs ou les acheteurs.

Comme l’a noté le South Broward Board of Realtors, Inc. dans une lettre aux comités législatifs de l’État de Floride :

“Le courtier en transactions élabore une transaction en réunissant un acheteur et un vendeur consentants et fournit la documentation juridique des détails de l’accord juridique entre eux. Le courtier en transactions n’est fiduciaire d’aucune partie, mais doit respecter la loi. ainsi que des normes professionnelles et éthiques.” (comme le code de déontologie NAR ).

Le résultat a été qu’en 2003, la Floride a créé un système dans lequel la relation de courtage par défaut avait “tous les titulaires de licence … opérant en tant que courtiers en transactions, à moins qu’un agent unique ou aucune relation de courtage ne soit établie, par écrit, avec le client” ^{[6] [ 7]} et la loi n’exigeait la divulgation écrite de la relation de courtage de transaction à l’acheteur ou au client vendeur que jusqu’au 1er juillet 2008.

Dans le cas de la Floride ^[7] et du Colorado ^[5] , la double agence et la sous-agence (où les agents inscripteurs et vendeurs représentent le vendeur) n’existent plus.

D’autres courtiers et agents peuvent se concentrer sur la représentation des acheteurs ou des locataires dans une transaction immobilière. Cependant, l’octroi d’une licence en tant que courtier ou vendeur autorise le titulaire à représenter légalement les parties de part et d’autre d’une transaction et à fournir la documentation nécessaire au transfert légal d’un bien immobilier. Cette décision commerciale appartient au titulaire de la licence. Ce sont des amendes pour les personnes agissant en tant qu’agents immobiliers lorsqu’elles ne sont pas agréées par l’État.

Au Royaume-Uni, un agent immobilier est une personne ou une entité commerciale dont l’activité consiste à commercialiser des biens immobiliers pour le compte de clients. Il existe des différences importantes entre les actions, les pouvoirs, les obligations et les responsabilités des courtiers et des agents immobiliers dans chaque pays, car différents pays adoptent des approches nettement différentes en matière de commercialisation et de vente de biens immobiliers.

Accord écrit

Il est important d’avoir une documentation juridique écrite claire pour un accord entre le courtier et le client, pour la protection des deux. Si les parties n’ont qu’un accord verbal, il est plus probable qu’un différend survienne concernant l’accord de représentation des clients et la manière dont les biens immobiliers sont vendus. Une documentation juridique est nécessaire pour définir si le courtier peut faire respecter l’accord de rémunération des parties, la durée de la relation, si la relation est «exclusive» et d’autres questions. L’applicabilité des accords oraux , les types d’accords juridiques qui doivent être écrits et d’autres questions importantes varient d’un État à l’autre.

Enseignement de l’immobilier

Pour obtenir une licence, la plupart des États exigent qu’un candidat prenne un nombre minimum d’heures de classe pour étudier le droit immobilier avant de passer l’examen de licence d’État. Cette formation est souvent dispensée par des sociétés immobilières ou par des sociétés d’enseignement, qui sont généralement autorisées à dispenser ces cours dans leurs États respectifs. Les cours sont conçus pour préparer le nouveau titulaire de licence principalement aux aspects juridiques de la pratique du transfert de biens immobiliers et pour réussir l’examen de licence d’État.

Une fois autorisé, le titulaire de la licence dans la plupart des États est initialement désigné comme vendeur et doit travailler sous une licence de courtier. Certains autres États ont récemment éliminé la licence de vendeur et à la place, tous les titulaires de licence de ces États obtiennent automatiquement leur licence de courtier.

Un agent immobilier doit confier son permis à un courtier en gestion. En règle générale, plusieurs titulaires de licence détiennent des licences de courtier au sein d’une entreprise, mais un seul courtier ou l’entreprise elle-même est le courtier gestionnaire ou principal et cette personne ou cette entreprise est alors légalement responsable de tous les titulaires de licence détenus en vertu de sa licence.

Le terme agent ne doit pas être confondu avec vendeur ou courtier. Un agent est simplement un titulaire de licence qui a conclu une relation d’agence avec un client. Un courtier peut également être un agent pour un client. C’est généralement l’entreprise qui a la relation juridique réelle avec le client par l’intermédiaire de l’un de ses vendeurs, qu’il s’agisse de vendeurs ou de courtiers.

Dans tous les États, le concessionnaire immobilier doit divulguer aux acheteurs et vendeurs potentiels la nature de leur relation ^[8] au sein de la transaction et avec les parties. Voir ci-dessous pour une relation courtier/licencié avec les vendeurs et leur relation avec les acheteurs .

Aux États-Unis, il existe généralement deux niveaux de professionnels de l’immobilier agréés par les États individuels mais pas par le gouvernement fédéral :

La différence entre vendeurs et courtiers

Avant l’ introduction du Multiple Listing Service (MLS) en 1967, lorsque les courtiers (et leurs licenciés) ne représentaient que les vendeurs en fournissant un service de documentation juridique sur le transfert de propriété immobilière, le terme « vendeur immobilier » était peut-être plus approprié que il l’est aujourd’hui, étant donné les diverses façons dont les courtiers et les titulaires de permis aident maintenant les acheteurs tout au long du processus juridique de transfert de biens immobiliers. Légalement, cependant, le terme « vendeur » est encore utilisé dans de nombreux États pour décrire un concessionnaire immobilier .

Vendeur immobilier (ou, dans certains États, Courtier immobilier)

Lorsqu’une personne obtient pour la première fois une licence pour devenir agent immobilier, elle obtient une licence de vendeur immobilier (certains États utilisent le terme «courtier») de l’État dans lequel elle exercera. Pour obtenir une licence immobilière, le candidat doit suivre des cours spécifiques (entre 40 et 120 heures) et passer un examen d’État sur le droit et la pratique de l’immobilier. Pour travailler, les vendeurs doivent être associés (et agir sous l’autorité) d’un Courtier immobilier. Dans le Delaware, par exemple, le cours de licence exige que le candidat suive 99 heures de classe afin de se qualifier pour passer l’examen d’État et national. Dans l’Ohio, un candidat à la licence doit suivre 120 heures d’enseignement en classe. Chaque année successive par la suite,

De nombreux États ont également des accords de réciprocité avec d’autres États, permettant à une personne titulaire d’une licence d’un État qualifié de passer l’examen du deuxième État sans remplir les exigences du cours ou, dans certains cas, de ne passer qu’un examen de droit de l’État.

Courtier immobilier (ou, dans certains États, courtier qualifié)

Après avoir acquis quelques années d’expérience dans la vente immobilière, un vendeur peut décider d’obtenir une licence en tant que Courtier immobilier (ou courtier principal/qualifié) afin de posséder, gérer ou exploiter sa propre maison de courtage. En outre, certains États autorisent les diplômés universitaires à demander une licence de courtier sans années d’expérience. Les diplômés universitaires entrent dans cette catégorie une fois qu’ils ont également suivi les cours requis par l’État. La Californie permet aux Avocats agréés de devenir courtiers après avoir réussi l’examen de courtier sans avoir à suivre les cours requis d’un agent. Généralement, plus de cours et un examen d’État d’un courtier sur le droit immobilier doivent être réussis. Dès l’obtention d’un permis de courtier, un agent immobilier peut continuer à travailler pour un autre courtier dans un poste similaire à celui qu’il occupait auparavant (souvent appelé courtier associé ou courtier associé) ou prendre en charge sa propre maison de courtage et embaucher d’autres vendeurs (ou courtier), licenciés. Devenir directeur de succursale peut nécessiter ou non une licence de courtier. Certains États autorisent les Avocats agréés à devenir courtiers immobiliers sans passer d’examen. Dans certains États, il n’y a pas de “vendeurs” car tous les titulaires de licence sont des courtiers.^[9]

Relations d’agence avec les clients versus relations sans agence avec les clients

• Relation : Classiquement, le courtier fournit une relation de courtage conventionnelle à service complet et à commission dans le cadre d’un accord d’inscription signé avec un vendeur ou d’un accord de «représentation de l’acheteur» avec un acheteur, créant ainsi en vertu du droit commun dans la plupart des États une relation d’agence avec fiduciaire obligations. Le vendeur ou l’acheteur est alors un client du courtier. Certains États ont également des statuts qui définissent et contrôlent la nature de la représentation.

Les relations d’agence dans les transactions immobilières résidentielles impliquent la représentation légale par un Courtier immobilier (au nom d’une société immobilière) du mandant, que cette ou ces personnes soient un acheteur ou un vendeur. Le courtier et ses vendeurs immobiliers agréés (vendeurs ou courtiers) deviennent alors les mandataires du mandant.

• Relation non mandataire : en l’absence d’entente écrite ou de relation fiduciaire, un Courtier immobilier et son personnel de vente travaillent avec un mandant qui est connu comme le client du courtier. Lorsqu’un acheteur qui n’a pas conclu de contrat d’agence d’achat avec le courtier achète une propriété, ce courtier agit comme sous-agent du courtier du vendeur. Lorsqu’un vendeur choisit de travailler avec un courtier en transactions, aucune relation d’agence n’est créée.

Agence désignée

Le développement le plus récent dans la pratique de l’immobilier est “l’agence désignée” qui a été créée pour permettre aux titulaires de licence individuels au sein d’une même entreprise, désignés par le courtier principal, d’agir en tant qu’agents pour des acheteurs et des vendeurs individuels dans le cadre d’une même transaction. En théorie, donc, deux agents au sein d’un même cabinet agissent dans des rôles fiduciaires stricts pour leurs clients respectifs. Certains États ont adopté cette pratique dans leurs lois d’État et d’autres ont décidé que cette fonction est intrinsèquement problématique, tout comme l’était une double agence. La pratique a été inventée et promue par les grandes entreprises pour permettre en théorie de gérer l’intégralité de la transaction dans la maison sans créer de conflit d’intérêts au sein de l’entreprise.

Types de services qu’un courtier peut fournir

Les services immobiliers sont également appelés services de négociation ^[10] par certaines juridictions. Étant donné que les lois de chaque province et de chaque État peuvent différer, il est généralement conseillé aux vendeurs ou acheteurs potentiels de consulter un professionnel de l’immobilier agréé.

Quelques exemples:

• Analyse comparative du marché (CMA) – une estimation de la valeur d’une propriété par rapport à d’autres. Celle-ci diffère d’une expertise dans la mesure où un bien actuellement en vente peut être pris en considération (concurrence pour le bien objet).
• Aperçu du marché total – une méthode objective pour déterminer la valeur d’une propriété, où une CMA est subjective.
• Avis de prix du courtier — estimation de la valeur d’une propriété ou du prix de vente potentiel.
• Évaluation immobilière – dans la plupart des États, uniquement si le courtier est également agréé en tant qu’évaluateur.
• Exposition – commercialisation du bien immobilier auprès d’acheteurs potentiels.
• Faciliter un achat – guider un acheteur tout au long du processus.
• Faciliter une vente – guider un vendeur tout au long du processus de vente.
• Préparation des documents de vente par le propriétaire (FSBO) – préparation des documents nécessaires pour les vendeurs “À vendre par le propriétaire”.
• Kits de vente à domicile – guides expliquant comment commercialiser et vendre une propriété.
• Consultation horaire payante, basée sur les besoins du client.
• Location moyennant des frais ou un pourcentage de la valeur brute du bail.
• Gestion immobilière .
• Échange de propriété.
• Vente aux enchères de biens (dans la plupart des États, uniquement si le courtier est également agréé en tant que commissaire-priseur).
• Préparation des contrats et des baux (pas dans tous les États).

Ces services évoluent également à mesure que diverses tendances immobilières transforment l’industrie.

Courtiers et vendeurs immobiliers

Services fournis au vendeur en tant que client

Lors de la signature d’un contrat d’inscription avec le vendeur souhaitant vendre le bien immobilier, la maison de courtage tente de gagner une commission en trouvant un acheteur et en rédigeant une offre, un document légal, pour la propriété des vendeurs au prix le plus élevé possible aux meilleures conditions pour le vendeur. Au Canada et aux États-Unis, la plupart des lois exigent que l’agent immobilier transmette toutes les offres écrites au vendeur pour examen ou examen.

Pour aider à atteindre l’objectif de trouver des acheteurs, une agence immobilière fait généralement ce qui suit : ^{[ citation nécessaire ]}

• Répertorie la propriété à vendre au public, souvent sur un MLS, en plus de toute autre méthode.
• Fournit au vendeur une divulgation de l’état du bien immobilier (si requis par la loi) et d’autres formulaires nécessaires.
• Tient le client au courant des changements rapides dans le secteur immobilier , des fluctuations des conditions du marché, ainsi que de la disponibilité et de la demande de biens immobiliers dans la région.
• Prépare les documents décrivant la propriété pour la publicité, les brochures, les journées portes ouvertes, etc.
• Place un panneau “À vendre” sur la propriété indiquant comment contacter l’agence immobilière et l’agent.
• Annonce la propriété, qui peut inclure les médias sociaux et le marketing numérique en plus de la publicité papier.
• Tient une journée portes ouvertes pour montrer la propriété.
• Sert de contact disponible pour répondre à toutes les questions sur la propriété et le calendrier indiquant les rendez-vous.
• S’assure que les acheteurs sont présélectionnés et financièrement qualifiés pour acheter la propriété. (Les vendeurs doivent savoir que le souscripteur de tout prêt hypothécaire immobilier a le dernier mot.)
• Négocie le prix au nom des vendeurs.
• Prépare la documentation juridique ou un « contrat d’achat et de vente » sur la façon dont la transaction se déroulera.
• Agit en tant que fiduciaire pour le vendeur, ce qui peut inclure la préparation d’un contrat d’achat immobilier standard.
• Détient un chèque d’ acompte en mains tierces de l’acheteur (s) jusqu’à la clôture si nécessaire. Dans de nombreux États, la clôture est la rencontre entre l’acheteur et le vendeur où la propriété est transférée et le titre est transmis par un acte . Dans d’autres États, en particulier ceux de l’Ouest, les fermetures ont lieu pendant une période d’entiercement définie lorsque les acheteurs et les vendeurs signent chacun les documents appropriés transférant le titre, mais ne se rencontrent pas.
• Négocie au nom de son client lorsqu’une inspection de la propriété est terminée. Il faut souvent obtenir des devis pour les réparations.
• Protège les intérêts juridiques du client (avec l’avocat) face à des négociations difficiles ou à des contrats confus.

Le contrat d’inscription

Plusieurs types de contrats d’inscription existent entre le courtier et le vendeur. Ceux-ci peuvent être définis comme :

• Droit exclusif de vente

Le courtier a le droit exclusif de commercialiser la propriété et représente le vendeur exclusivement. C’est ce qu’on appelle l’ agence vendeur . Cependant, la maison de courtage propose également de coopérer avec d’autres courtiers et accepte de leur permettre de montrer la propriété aux acheteurs potentiels et offre une part de la commission immobilière totale.

• Agence exclusive

L’agence exclusive ne permet qu’au courtier le droit de vendre la propriété, et aucune offre de compensation n’est jamais faite à un autre courtier. Dans ce cas, la propriété ne sera jamais inscrite dans un MLS. Naturellement, cela limite l’exposition du bien à une seule agence.

• Ouvrir la liste

La propriété est disponible à la vente par tout professionnel de l’immobilier qui peut annoncer, montrer ou négocier la vente. Le courtier/agent qui présenterait le premier une offre acceptable recevrait une compensation. Les sociétés immobilières exigent généralement qu’un accord écrit pour une cotation ouverte soit signé par le vendeur afin d’assurer le paiement d’une commission si une vente a lieu.

Bien qu’il puisse y avoir d’autres façons de faire des affaires, une agence de courtage immobilier gagne généralement sa commission après que le Courtier immobilier et un vendeur ont conclu un contrat d’inscription et rempli les conditions convenues spécifiées dans ce contrat. Le bien immobilier du vendeur est alors mis en vente.

Dans la majeure partie de l’Amérique du Nord, une convention d’inscription ou un contrat entre un courtier et un vendeur doit inclure les éléments suivants :

• les dates de début et de fin de l’accord ;
• le prix auquel le bien sera mis en vente ;
• le montant de l’indemnité due au courtier;
• quel montant, le cas échéant, de la compensation sera offert à un courtier coopérant qui peut amener un acheteur (requis pour les inscriptions MLS).

Annonces nettes : annonces immobilières à un prix net convenu que le vendeur souhaite recevoir, tout excédent revenant au courtier à titre de commission. Dans de nombreux États, dont la Géorgie, le New Jersey ^[11] et la Virginie [18 VAC §135-20-280(5)], les listes de diffusion sont illégales, d’autres États tels que la Californie et les autorités de l’État du Texas découragent cette pratique et ont des lois à essayer d’éviter. manipulation et transactions déloyales [22 TAC §535(b)] et (c).

Commissions de courtage

En contrepartie de la réussite de la maison de courtage à trouver un acheteur pour la propriété, un courtier s’attend à recevoir une commission pour les services fournis par la maison de courtage. Habituellement, le paiement d’une commission au courtier dépend de la recherche d’un acheteur pour le bien immobilier, de la négociation réussie d’un contrat d’achat entre l’acheteur et le vendeur, ou du règlement de la transaction et de l’échange d’argent entre l’acheteur et le vendeur. En vertu de la common law, un Courtier immobilier est admissible à recevoir sa commission, que la vente ait lieu ou non, une fois qu’il a trouvé un acheteur qui est prêt, disposé et capable d’acheter le logement. ^[12]La commission immobilière médiane facturée au vendeur par l’agent inscripteur (vendeur) est de 6% du prix d’achat. En règle générale, cette commission est répartie également entre les agents du vendeur et de l’acheteur, l’agent de l’acheteur recevant généralement une commission de 3 % du prix d’achat de la maison vendue.

En Amérique du Nord, les commissions sur les transactions immobilières sont négociables et de nouveaux services dans les tendances immobilières ont créé des moyens de négocier les tarifs. L’activité de vente immobilière locale dicte généralement le montant de la commission convenue. La commission immobilière est généralement payée par le vendeur à la clôture de la transaction, comme indiqué dans le contrat d’inscription.

L’économiste Steven D. Levitt a fait valoir dans son livre Freakonomics de 2005 que les courtiers immobiliers ont un conflit d’intérêts inhérent avec les vendeurs qu’ils représentent parce que leur commission les motive davantage à vendre rapidement qu’à vendre à un prix plus élevé. Levitt a étayé son argument par une étude révélant que les courtiers ont tendance à mettre leurs propres maisons sur le marché plus longtemps et à en recevoir des prix plus élevés par rapport à ceux qui travaillent pour leurs clients. Il a conclu que les commissions des courtiers diminueront à l’avenir. ^[13] Une étude réalisée en 2008 par d’autres économistes a révélé qu’en comparant le courtage sans les services d’inscription, le courtage réduisait considérablement le prix de vente moyen. ^[14]

ARES

Les courtiers immobiliers qui travaillent avec des prêteurs ne peuvent recevoir aucune rémunération du prêteur pour avoir référé un client résidentiel à un prêteur en particulier. Agir ainsi constituerait une violation d’une loi fédérale américaine connue sous le nom de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). RESPA veille à ce que les acheteurs et les vendeurs reçoivent un préavis suffisant du processus de règlement immobilier. ^[15] Les transactions commerciales sont exonérées de RESPA. Toute rémunération du prêteur à un courtier doit être divulguée à toutes les parties. Une commission peut également être payée lors de la négociation du contrat de base sur le vendeur et l’agent.

Boîte de verrouillage

Avec l’autorisation du vendeur, un coffre- fort est placé sur les maisons occupées et, après avoir pris rendez-vous avec le propriétaire, les agents peuvent montrer la maison aux acheteurs potentiels. Lorsqu’une propriété est vacante, un coffre-fort sera généralement placé sur la porte d’entrée. Le courtier inscripteur aide à organiser des visites de la propriété par divers agents immobiliers de toutes les entreprises associées au MLS. Le coffre-fort contient la clé de la porte de la propriété et le coffre ne peut être ouvert que par des agents immobiliers agréés.

Commissions partagées avec les courtiers coopératifs

Si le courtier de l’acheteur ou ses agents amènent l’acheteur pour la propriété, le courtier de l’acheteur serait généralement rémunéré par une commission coopérative provenant du total offert au courtier inscripteur, souvent environ la moitié de la commission totale du vendeur. Si un agent ou un vendeur travaillant pour le courtier de l’acheteur amène l’acheteur pour la propriété, le courtier de l’acheteur rémunérerait généralement son agent avec une fraction de la commission de la coopérative, là encore comme déterminé dans un accord séparé. Une maison de courtage à escompte peut offrir une commission réduite si aucune autre société de courtage n’est impliquée et si aucune commission coopérative n’est versée.

S’il n’y a pas de co-commission à payer à une autre maison de courtage, la maison de courtage inscripteur reçoit le plein montant de la commission moins tout autre type de dépenses.

Courtiers et acheteurs immobiliers

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Services rendus aux acheteurs

Acheteurs en tant que clients

Avec l’augmentation de la pratique des courtages d’acheteurs aux États-Unis, les agents (agissant sous l’égide de leurs courtiers) ont pu représenter les acheteurs dans la transaction avec un « contrat d’agence acheteur » écrit, semblable au « contrat d’inscription » pour les vendeurs mentionnés ci-dessus. . Dans ce cas, les acheteurs sont des clients de la maison de courtage.

Certaines maisons de courtage ne représentent que des acheteurs et sont connues sous le nom d’ agents acheteurs exclusifs (EBA). Consumer Reports déclare: “Vous ne pouvez trouver un véritable agent d’acheteur que dans une entreprise qui n’accepte pas les annonces.” ^[16] Les avantages d’utiliser un agent d’achat exclusif sont qu’ils évitent les conflits d’intérêts en travaillant dans le meilleur intérêt de l’acheteur et non du vendeur, évitent les maisons et les quartiers susceptibles de mal se comporter sur le marché, s’assurent que l’acheteur ne le fait pas sans le savoir surpayer pour une propriété, informer pleinement l’acheteur des conditions défavorables, encourager l’acheteur à faire des offres basées sur la valeur réelle plutôt que sur le prix catalogue et travailler pour économiser de l’argent à l’acheteur. Une agence d’acheteurs a commandé une étude qui a révélé que les maisons achetées par l’ABE étaient 17 fois moins susceptibles d’être saisies.^{[ citation nécessaire ]}

Une agence de courtage immobilier tente de faire ce qui suit pour les acheteurs de biens immobiliers uniquement lorsqu’elle représente les acheteurs avec une forme quelconque d’accord écrit acheteur-courtage :

• Trouvez un bien immobilier en fonction des besoins, des spécifications et du coût des acheteurs.
• Amenez les acheteurs et montrez-leur les propriétés disponibles à la vente.
• Présélectionnez les acheteurs pour vous assurer qu’ils sont financièrement qualifiés pour acheter les propriétés présentées (ou faites appel à un professionnel du crédit hypothécaire, tel qu’un spécialiste en prêts hypothécaires d’une banque ou encore un courtier en prêts hypothécaires , pour effectuer cette tâche).
• Négocier le prix et les conditions au nom des acheteurs.
• Rédiger un contrat type d’achat immobilier.
• Agir en tant que fiduciaire pour l’acheteur.
• Aider l’acheteur à faire une offre pour la propriété.

Acheteurs en tant que clients

Dans la plupart des États jusqu’aux années 1990, les acheteurs qui travaillaient avec un agent d’un Courtier immobilier pour trouver une maison étaient des clients de la maison de courtage puisque le courtier ne représentait que des vendeurs.

Aujourd’hui, les lois des États diffèrent. Acheteurs ou vendeurs peuvent se faire représenter. En règle générale, un accord écrit de “courtage acheteur” est requis pour que l’acheteur soit représenté (quelle que soit la partie qui paie la commission), bien que par ses actions, un agent puisse créer une représentation.

Éducation

Pour devenir agent immobilier, un candidat potentiel vendeur doit suivre un cours de pré-licence. Certains États, comme le Massachusetts, n’exigent que 40 heures de cours en classe pour obtenir une licence. D’autres, comme la Californie, exigent plus de 100 heures. ^[17] De nombreux États permettent aux candidats de suivre virtuellement la classe de pré-licence. ^[18]Les candidats doivent ensuite réussir l’examen d’État pour la licence d’agent immobilier. À son décès, le nouveau titulaire doit placer son permis auprès d’une société immobilière établie, gérée par un courtier. Les exigences varient selon l’état, mais après une certaine période de travail en tant qu’agent, on peut retourner en classe et tester pour devenir courtier. Par exemple, la Californie et la Floride exigent que vous ayez une expérience minimale de deux ans en tant qu’agent agréé à temps plein au cours des 5 années précédentes. Alors que l’Indiana ne nécessite qu’une année d’expérience en tant que vendeur immobilier et que l’Arizona nécessite trois des cinq années précédentes. ^{[19] [20]} Les courtiers peuvent gérer ou posséder des entreprises. Chaque succursale d’une grande société immobilière doit être gérée par un courtier.

Les États délivrent des licences pour une période de plusieurs années et exigent des agents immobiliers et des courtiers qu’ils suivent une formation continue avant de renouveler leurs licences. Par exemple, les titulaires de licence californiens doivent suivre 45 heures de formation continue tous les 4 ans sur des sujets tels que l’agence, la gestion des fonds fiduciaires, la protection des consommateurs, le logement équitable, l’éthique et la gestion des risques. De nombreux États reconnaissent les licences d’autres États et délivrent des licences aux agents et entreprises existants sur demande sans formation ni test supplémentaires, mais la licence doit être accordée avant que le service immobilier ne soit fourni dans l’État.

La Californie n’a pas de réciprocité de licence avec d’autres États. Un candidat à un permis n’est cependant pas tenu d’être un résident de Californie pour obtenir un permis.

Dans l’Illinois, la licence de vendeur a été remplacée par une licence de courtier en 2011. la nouvelle licence nécessite 90 heures de formation pré-licence, dont 15 doivent être interactives, et 30 heures de formation post-licence. L’exigence de formation préalable à la licence comprend un cours de 75 heures sur des sujets et un cours de 15 heures sur les principes de l’immobilier appliqué. ^[3]

Organisations

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Plusieurs groupes notables existent pour promouvoir l’industrie immobilière et pour aider les membres qui en font partie.

La National Association of Realtors (NAR) est la plus grande organisation immobilière et l’un des plus grands groupes commerciaux du monde. Leur effectif dépasse le million. NAR a également des chapitres d’État ainsi que des milliers de chapitres locaux. En rejoignant une section locale, un nouveau membre est automatiquement inscrit dans les organisations étatiques et nationales. Lorsque les dirigeants d’une entreprise se joignent, tous les agents agréés de cette entreprise doivent également appartenir. Un agent immobilier est un Courtier immobilier ou un vendeur qui est également membre de la National Association of Realtors, qui est une association professionnelle de l’industrie. Le mot “Realtor” est une marque déposée, protégée par les lois américaines et internationales.

Le Comité d’action politique de l’agent immobilier (RPAC) est une entité distincte, et également le bras de pression de NAR. En 2005, ils étaient considérés comme le plus grand PAC aux États-Unis. Selon realtor.org, le RPAC est le plus grand contributeur aux contributions directes aux candidats fédéraux.

L’Association nationale des courtiers immobiliers (NAREB) a été fondée en 1947 comme une alternative pour les Afro-Américains exclus de la NAR dominante. Les deux groupes permettent aux membres de se joindre sans distinction de race. Cependant, NAREB a toujours été un groupe afro-américain centré sur le développement de ressources de logement pour les populations interurbaines.

L’Institut canadien de l’immeuble (REIC) a été créé en 1955 et est une organisation à but non lucratif offrant des cours de formation continue et des programmes de désignation pour les professionnels canadiens de l’immobilier dans de multiples secteurs. ^{[21] [22]}

Voir également

• Courtage acheteur
• Fermeture (immobilier)
• Agent immobilier
• Domaine (terrain)
• Agent acheteur exclusif
• MLS forfaitaire
• En vente par le propriétaire
• Inspection domiciliaire
• Entrepreneur indépendant
• Index des articles immobiliers
• Notation d’investissement pour l’immobilier
• Courtier hypothécaire
• Gestionnaire de l’immeuble
• Immobilier
• Estimation immobilière
• Contrat immobilier
• Développement immobilier
• Investissement immobilier
• Société de règlement immobilier
• Tendances immobilières
• Biens fonciers
• Gestion des strates

Références

1. ^ “Les professionnels de l’immobilier expliqués : agent, courtier, agent immobilier®” . Nouvelles et conseils immobiliers | Realtor.com® . 2014-03-10 . Récupéré le 27/12/2018 .
2. ^ Bankrate.com. “Combien coûte la commission de l’agent immobilier ? | Bankrate.com” . Taux d’escompte . Récupéré le 20/12/2018 .
3. ^ ^{un b} “FAQ” . www.illinoisrealtors.org . Agents immobiliers de l’Illinois . Consulté le 16 août 2018 .
4. ^ “Statuts & Constitution : Voir les statuts : Soleil en ligne” . Leg.state.fl.us . Récupéré le 10/02/2014 .
5. ^ ^{un b} “Un aperçu des types de représentation disponibles dans le Colorado, y compris le courtage de transaction” (PDF) . Dora.state.co.us . Récupéré le 10/02/2014 .
6. ^ Evans, Blanche (2 juillet 2003). “LA FLORIDE MET EN ŒUVRE LE STATUT DE COURTAGE DE TRANSACTIONS PAR DÉFAUT” . realtytimes.com/ . Les temps de l’immobilier . Récupéré le 2 février 2014 .
7. ^ ^{un b} Les statuts de la Floride de 2007. Chapitre 475 Courtiers immobiliers — Partie I; Courtiers immobiliers, associés aux ventes et écoles (art. 475.001-475.5018), article 475.278 Relations de courtage autorisées ; présomption de courtage de transactions ; informations requises (1) Relations de courtage : (a) Relations de courtage autorisées. — Un titulaire de permis immobilier dans cet État peut conclure une relation de courtage en tant que courtier en transactions ou en tant qu’agent unique avec des acheteurs et des vendeurs potentiels. Un concessionnaire immobilier ne peut pas opérer en tant qu’agent double déclaré ou non déclaré … (b) Présomption de courtage de transaction. — Il est présumé que tous les titulaires de licence agissent en tant que courtiers en transactions à moins qu’un agent unique ou qu’aucune relation de courtage ne soit établie, par écrit, avec un client.”
8. ^ “Code de déontologie de l’agent immobilier – Divulgation” (PDF) . Normes de pratique commerciale de l’association immobilière .
9. ^ “Licence de Courtier immobilier: exigences d’examen et de demande de licence” . Code administratif du Nouveau-Mexique . Commission des archives publiques de l’État du Nouveau-Mexique.
10. ^ “Site Web sur les lois immobilières” . Lois immobilières de la Colombie-Britannique – Pat 1 Trading Services .
11. ^ “NJ § 11: 5-6.2 (f) CONTRATS DE VENTE, BAUX ET ACCORDS D’INSCRIPTION” . Renvoi général . État du New Jersey . Récupéré le 7 avril 2022 .
12. ^ “Obtenir une commission de courtage payée | New York Law Journal” .
13. ^ Daniel Gross (20 février 2005). “Pourquoi un agent immobilier peut sauter le mille supplémentaire” . Le New York Times . Archivé de l’original le 29 mai 2015.
14. ^ B. Douglas Bernheim; Jonathan Meer (13 janvier 2012). “Les courtiers immobiliers ajoutent-ils de la valeur lorsque les services d’inscription sont dégroupés ?” . Le Bureau national de recherche économique . Récupéré le 3 septembre 2016 .
15. ^ “Lois et réglementations des consommateurs CFPB RESPA” (PDF) . Bureau de protection financière des consommateurs . Récupéré le 13 octobre 2021 . {{cite web}}: CS1 maint: url-status (link)
16. ^ Rapports des consommateurs , mai 2005
17. ^ “Comment devenir un agent immobilier en Californie | KapRE.com” . www.kapre.com . Récupéré le 20/12/2020 .
18. ^ “Comment devenir un agent immobilier – Le guide ultime” . pyvt . 2020-09-21 . Récupéré le 20/12/2020 .
19. ^ “Exigences de licence immobilière de l’Indiana” . Mortgagenewsdaily.com . Récupéré le 10/02/2014 .
20. ^ “Exigences de licence du Courtier immobilier de l’Arizona” . Re.state.az.us . Récupéré le 10/02/2014 .
21. ^ “Reconnaissance professionnelle de nos programmes” . Division de l’immobilier chez Sauder, UBC . 8 janvier 2019.
22. ^ “Institut immobilier du Canada (REIC)” . Thomson Reuters Canada Limitée . Récupéré le 8 janvier 2019 .